No ano passado, recebemos o PL 505/2012 na Câmara Municipal de São Paulo, que trata da revisão da Operação Urbana Água Branca.
Atualmente, temos vigente uma Lei de 1995, que completará 18 anos em maio, e que foi naturalmente pensada e planejada no início da década de 90. Há muito, está defasada da realidade de intervenção urbana, além de ter sido nociva para a região da Água Branca.
Essa Lei permitiu uma desordem urbana, selvagem e com grande impacto no trânsito, transformando a beleza e a qualidade de vida do lugar em um amontoado de prédios, sem nenhuma contrapartida em infraestrutura e nem cumprindo a Lei que obriga a construir habitações de interesse popular, com 10 % dos recursos arrecadados da iniciativa privada.
A falta de investimento, por 17 anos, com muito dinheiro na conta específica para recebimento da famigerada Outorga Onerosa, calculada por valores médios contratados pelo próprio investidor, levou a muita desconfiança e até pedidos de CPI. Nada foi investido dos quase R$400 milhões arrecadados, exceto numa imensa quantidade de projetos que se sucederam sem resultados práticos.
O resultado foi o aumento das enchentes e, atualmente, um caos a cada chuva, mesmo que pequena, como se fosse uma revolta da natureza para tantos desmandos.
Apenas, agora, com o acelerar do processo licitatório, ocorrido no ano passado, uma obra de drenagem robusta e que vai consumir R$143 milhões, poderá amenizar tanto sofrimento e tratar os córregos Água Preta e Sumaré com o respeito que merecem. Esses recursos são oriundos da Operação Urbana, e estão em conta vinculada. Portanto, essa obra sairá com certeza.
Fui crítico dessa operação, desde o ano 2000. E fiz inúmeras convocações para ouvir o Executivo, ao longo desses anos. Só vimos projetos! Há três anos, tivemos um compromisso da gestão anterior, que teríamos uma revisão da Lei. Sou morador da região e, por duas vezes, perdi todo meus equipamentos do consultório que tinha na esquina da Av. Pompéia com Turiassu. Depois de mudar para uma quadra de cima, na Tua Venâncio Aires, estou assistindo as águas subindo a Avenida Pompeia.
O PL 505/2012 foi aprovado em primeira votação, agora em abril, mas de nada adiantaria, parado e sem o movimento da sociedade. Aprovado, passará por várias Audiências Públicas, inclusive na região da Pompéia. Esse é o mesmo projeto que já passou por varias Audiências, quando do licenciamento ambiental, pela Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente, quando recebeu, inclusive, alterações, uma delas a retirada de um prolongamento de via, destruindo uma vila que certamente beneficiaria apenas um shopping center.
Trata-se de matéria complexa, que vai requerer ampla participação da população, dos vereadores e do Executivo. São 73 artigos, em 23 páginas, com anexos, quadros e plantas. Missão para muito debate e polêmicas. O importante é lembrar que foi escrito no governo anterior e que, seguramente apresentará mudanças para o texto final, com sugestões do Legislativo e das Audiências Públicas.
O novo projeto prevê uma mudança no perímetro, e um perímetro expandido, na dependência de licenciamento por parte do Município. Vamos ter que conhecer melhor essa novidade do perímetro expandido. Basicamente, a Operação Urbana fica entre a Marginal Tiete, na altura da Ponte da Freguesia do Ó, Comendador Martinelli, até Av. Dr. Abrãao Ribeiro, Av. Pacaembu, até Paraguaçu, Traipu, Turiassu, Ministro Godói, Av. Francisco Matarazzo, Av. Antártica, Carlos Vicari, Santa Marina, Ermano Marchetti, seguindo pela Av. Comendador Martinelli, ponto inicial.
Esse território será dividido em setores e subsetores. Cada um deles terá regras definidas para utilização. Por exemplo: Subsetor A2 é o espaço onde temos os Centros de Treinamentos do São Paulo e do Palmeiras, que segundo a Lei, passará a incorporar ao Parque Urbano a ser criado no setor A1, findo as concessões. Será ? Uma vence em 2022 e a outra em 2078. Será que vamos tirar esses centros de treinamentos de onde estão?
No subsetor A1 haverá projeto de urbanismo específico, com 20% de sistema viário, 40% de áreas verdes 15% de uso institucional e 25% de empreendimentos imobiliários. Esse e outros setores poderão passar por reloteamento. Cada um, com características particulares do uso do solo.
A proposta dessa Operação Urbana é incentivar construção de empreendimentos de uso misto, com maior número de unidades habitacionais, para diferentes faixas de renda e melhor aproveitamento dos terrenos; incrementar o sistema de transportes, melhorar a infraestrutura de drenagem, promovendo harmonia com uso e ocupação do solo e com os preceitos do plano urbanístico.
Essa Operação Urbana será consorciada, com a participação dos proprietários, moradores, usuários e investidores. E as regras se aplicam para toda aprovação de projeto com mais de 500 metros quadrados. O artigo 59 do PL prevê a criação do Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Branca, com representantes do Executivo, das diversas secretarias envolvidas e oito representantes das entidades da sociedade civil, para período de dois anos, que passarão a deliberar sobre o plano de prioridades para implementação das intervenções.
No capítulo das definições, há o avanço dos CEPAC- Certificado de Potencial Adicional de Construção, que é um título de mobiliário comercializado em Bolsa de Valores para pagamento do potencial adicional de construção, uma vez que será permitido até quatro vezes a área do terreno, e assim haverá transparência e obediência à irrevogável lei de mercado.
Para essa Operação teremos a Outorga Onerosa de Potencial Adicional de Construção, a definição de estoques máximo para uso residencial e comercial. Para uso residencial, o máximo de 1.050.000 metros quadrados, e 800.000 metros quadrados para comercial. Nos quadros da Lei haverá os estoques por setor e cada subsetor. Total de 1.850.000 metros quadrados.
Uma outra situação é que, para usos residenciais que não correspondam a unidades habitacionais não incentivadas, fica limitada a 525 mil metros quadrados, ou seja metade do total.
Os CEPAC - Certificados de Potencial Adicional de Construção - serão emitidos proporcionalmente ao valor do metro quadrado para o setor e uso, com pagamento à vista ou parcelados, mas com 15 % de entrada e, no máximo, 10 prestações mensais, e administrados pela SP-Urbanismo.
Uma preocupação que sempre tive, foi a velocidade da produção imobiliária na região, sem planejamento. O medo era ficar aguardando nova lei e os projetos sendo protocolados, gerando insegurança e direitos. O PL 505/2012 contemplou, no seu artigo 68, uma de nossas provocações: "Os pedidos de adesão à nova Operação Urbana Água Branca, protocolados até 11 de abril de 2012, data da expedição da Licença Ambiental Prévia para revisão da Operação Urbana, ainda não apreciados pela Câmara Técnica de Legislação Urbana, serão avaliados pela lei 11774 ainda vigente, com os estoques ali autorizados".
O que temos de fato, agora, é a oportunidade da mobilização e do debate. Fazer justiça com o que temos em caixa hoje. A região sofreu muito e não podemos deixar de proteger esses recursos já arrecadados para, prioritariamente, atender esses anseios e danos. Caso contrário, esses mesmos recursos poderão ser diluídos dentro de um perímetro maior e ainda por ser estruturado.
Por fim, não podemos ficar como estamos ! Temos que agir, com serenidade e celeridade. Já perdemos tempo demais e o aquecimento econômico e a ganância dos empreendedores, aliados com uma legislação ultrapassada, já fez estragos demais na paisagem urbana da região, afugentando daqui a qualidade de vida. Vamos para o debate. Vamos trocar ideias, aprender muito e trabalhar pelo espaço que amamos.
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